1 Yıl Kira Sözleşmesi Bitmeden Kiracı Evden Çıkarılabilir mi? 2026 Güncel Rehber

Yazarlar: Av. Mert Güneş & Av. Melis Güneş — Güneş Partners kurucu ortakları Son güncelleme: Mayıs 2026

TL;DR — Bu Yazının Özeti

• Hayır, ev sahibi yalnızca "süre bitti" diyerek kiracıyı çıkaramaz. Belirli süreli sözleşmelerde sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır.
• Ancak kira süresi içinde de Türk Borçlar Kanunu'nda sayılı belirli haklı sebeplerin varlığı halinde tahliye mümkündür.
• En sık karşılaşılan tahliye sebepleri: kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, sözleşmeye aykırı kullanım ve kiraya verenin ihtiyacı.
• Kiracı, sözleşmede belirlenen fesih döneminden 15 gün önce yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.
• Sözleşme bitmeden taşınmaz boşaltılırsa, kiracı makul süre içindeki kira bedelinden sorumlu kalır (TBK m. 325).
• "Süre doldu, çıkıyorsun" tehdidi hukuki dayanaktan yoksundur.

Bu Yazıda Ne Var?

Bu yazıda 1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden ya da bittikten sonra kiracının ne durumda evden çıkarılabileceğini, hangi yasal sebeplerin var olması gerektiğini, ihtarname süreçlerini, kiracının erken çıkma hakkını ve sözleşme feshinin maddi sonuçlarını ele alıyoruz. Hem kiracılar hem de ev sahipleri için Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki tüm hukuki yolları, güncel Yargıtay içtihatları ışığında sunuyoruz.

Kısa Cevap: 1 Yıl Bitmeden Kiracı Evden Çıkarılabilir mi?

Hayır, ev sahibi yalnızca kira sözleşmesinin sona ermek üzere olmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmeyi süre bitiminde sona erdirme hakkını yalnızca kiracıya tanımıştır.

Ancak bu kuralın istisnaları vardır. Kira süresi devam ederken bile aşağıda sayacağımız belirli yasal sebeplerin varlığı halinde tahliye davası açılabilir.

1 yıllık kira sözleşmesi nasıl uzar? TBK m. 347 uyarınca kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Kiraya veren süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdiremez.

Kira Süresi İçinde Kiracı Çıkarılabilecek Yasal Sebepler

Türk Borçlar Kanunu'nun 315 ve 316. maddeleri ile 350-352. maddelerinde sayılan haller mevcutsa kira süresi dolmadan da kiracının tahliyesi mümkündür.

Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 315)

Bu, en sık karşılaşılan tahliye sebebidir. Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse ev sahibi yazılı ihtarname göndererek 30 günlük süre verir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa kira sözleşmesi feshedilebilir ve tahliye davası açılabilir.

İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)

Kiracı bir kira yılı içinde kira borcunu zamanında ödemediği için iki kez yazılı ihtara muhatap olursa, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu süreçte ihtarnameler noter aracılığıyla gönderilmeli ve usulüne uygun olmalıdır.

Sözleşmeye Aykırı Kullanım (TBK m. 316)

Kiracı taşınmazı sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanırsa, taşınmaza zarar verirse ya da komşuları rahatsız ederse ev sahibi yazılı ihtarda bulunarak süre verir. Bu süre içinde aykırı kullanım sonlandırılmazsa tahliye davası açılır.

Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı (TBK m. 350)

Ev sahibinin kendisi, eşi, alt-üst soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, ispat edilebilir nitelikte olması gerekir.

Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım (TBK m. 350/2)

Taşınmazda yeniden inşa veya esaslı onarım gerekiyorsa ve bu işlemler taşınmazın kullanımını imkansız kılıyorsa tahliye talep edilebilir. Tadilatın "esaslı" nitelik taşıması, yapısal müdahale gerektirmesi şarttır.

Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)

Taşınmazı sonradan satın alan kişi, kendisi veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı için kullanma zorunluluğu varsa, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracı yazılı bir tahliye taahhüdü vermişse ve bu belgenin tüm geçerlilik şartları sağlanıyorsa, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılabilir veya tahliye davası açılabilir.

Kira Süresi İçinde Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Yukarıda sayılan sebeplerden birinin varlığı halinde tahliye süreci şu adımlarla işler.

1. İhtarname: Ev sahibi noter aracılığıyla kiracıya yazılı ihtarname gönderir. İhtarnamede tahliye sebebi, hukuki dayanak ve verilen süre net belirtilmelidir.

2. Süre Beklenmesi: Kira bedelinin ödenmemesi halinde 30 gün, sözleşmeye aykırı kullanım halinde makul bir süre tanınmalıdır.

3. Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamaz.

4. Tahliye Davası: Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır.

5. Mahkeme Kararı ve İcra: Mahkeme tahliye kararı verirse ve karar kesinleşirse, kiracı taşınmazı boşaltmak zorundadır. Aksi halde icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye gerçekleşir.

Kiracı 1 Yıl Bitmeden Kendi İsteğiyle Çıkabilir mi?

Evet, mümkündür. Ancak bu durumda kiracının hukuki sorumluluğu doğar.

Kiracının Erken Fesih Hakkı

TBK m. 325 uyarınca kiracı, sözleşme süresi sona ermeden veya fesih dönemi dışında taşınmazı boşaltırsa, kiraya verenin makul süre içinde yeni kiracı bulabileceği süre boyunca kira borcunu ödemekle yükümlüdür.

Pratik bir örnekle açıklamak gerekirse: 12 aylık sözleşmenin 8. ayında çıkan bir kiracı, kalan 4 ayın tamamından otomatik olarak sorumlu değildir. Ev sahibi makul süre içinde yeni kiracı bulduğunda kiracının ödeme yükümlülüğü sona erer. Yeni kiracı bulunamazsa makul süre olarak değerlendirilen dönem (genellikle 2-3 ay) sonunda yükümlülük yine sona erer.

Sözleşmedeki "Kalan Tüm Bedel Muaccel Olur" Maddesi Geçerli mi?

Hayır. Sözleşmede "kiracı erken çıkarsa kalan tüm kira bedellerini bir defada ödemek zorundadır" benzeri maddeler yer alsa bile, bu hükümler TBK m. 346 gereği geçersiz sayılır. Bu madde kiracı aleyhine ek ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini emredici biçimde düzenlemiştir.

Kiracının Erken Çıkış İçin İzlemesi Gereken Adımlar

Tartışma çıkmaması için izlenmesi gereken pratik prosedür şudur:

Kiracı, ev sahibine yazılı bildirimle (tercihen noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup) erken çıkış niyetini bildirir. Çıkış tarihinden önce taşınmazın hasar tespiti yapılır ve fotoğraflanır. Anahtarlar tutanakla teslim edilir. Yeni kiracı bulunması için ev sahibine makul süre tanınır ve bu sürede mümkünse kiracı da yeni kiracı arayışına yardımcı olur.

Kiracının Hukuki Sorumluluk Olmaksızın Erken Çıkabileceği Haller

Bazı durumlarda kiracı hiçbir tazminat sorumluluğu olmaksızın sözleşmeyi feshedebilir.

Önemli sebep nedeniyle fesih (TBK m. 331): Kiracı veya ev sahibinden kaynaklanan, sözleşmenin sürdürülmesini katlanılmaz hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde tazminat ödemeden fesih mümkündür.

Ev sahibinin yükümlülüklerini ihlali: Kiraya verenin esaslı bakım yükümlülüğünü yerine getirmemesi, taşınmazda kullanımı engelleyen ayıpların giderilmemesi durumunda kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Kiralananın oturulamaz hale gelmesi: Ciddi nem, küf, yapısal hasar gibi sağlık ve güvenlik tehditleri varsa fesih hakkı doğar.

Kiracının ölümü: Kiracı vefat ederse mirasçılar, yasal fesih sürelerine uyarak en yakın fesih dönemi sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir.

10 Yıl Kuralı: Sebepsiz Tahliye Hakkı

TBK m. 347 uyarınca, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Hesaplama şöyledir: 1 yıllık sözleşmenin ardından 10 yıl uzama süresi dolduğunda toplamda 11 yıl tamamlanmış olur. Bu sürenin sonunda gelecek her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapılarak tahliye talep edilebilir.

Bu kural, uzun yıllardır aynı taşınmazda oturan kiracılar için ciddi bir risktir ve sözleşme stratejisinde göz önünde bulundurulmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar ve Uyarılar

Ev Sahipleri İçin

"Süre doldu, çık" yaklaşımı tek başına geçerli değildir. Hukuki dayanak olmadan kiracıya baskı yapmak ya da elektrik/su gibi temel hizmetleri kesmek suç teşkil edebilir (kiracılık hakkını engelleme suçu).

İhtarname göndermeden açılan tahliye davaları usulden reddedilebilir. Tahliye sürecinin her aşaması dikkatle yönetilmelidir.

Arabuluculuk dava şartı atlanırsa açılan dava reddedilir. Bu nedenle önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur.

Kiracılar İçin

Erken çıkış halinde kalan tüm kiranın peşin ödenmesi tehdidi hukuki dayanaktan yoksundur. Sözleşmedeki bu tür hükümler TBK m. 346 uyarınca geçersizdir.

"Süre doldu, çıkmak zorundasın" baskısı altında acele karar vermeyin. Hukuki haklarınızı bilerek hareket etmek hak kayıplarınızı önler.

Erken çıkışta yeni kiracı bulunması sürecini belgelendirin. Ev sahibinin bu konudaki çabasının yetersiz olduğunu ispat edebilmek, makul süre hesaplamasında lehinize sonuç doğurur.

Sonuç

1 yıllık kira sözleşmesi bitmesi tek başına bir tahliye sebebi değildir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı uzun vadeli koruma altına alan emredici hükümler içerir. Ev sahipleri yalnızca kanunda sayılı belirli sebeplerin varlığı halinde, doğru hukuki prosedürü işleterek tahliye talep edebilir.

Kiracılar açısından da süre bitimi otomatik bir çıkış zorunluluğu doğurmaz. Ancak hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını ve sınırlarını doğru bilmesi, gereksiz uyuşmazlıkların önüne geçer.

Tahliye süreci ya da kiracı hakları konusunda hukuki destek almak, telafisi güç hatalardan kaçınmanın en etkili yoludur. Güneş Partners olarak gayrimenkul ve kira hukuku alanında müvekkillerimize hem ev sahibi hem kiracı tarafında hukuki danışmanlık sağlıyoruz. Sürecinizi değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu İçerik Hakkında

Bu içerik, Güneş Partners kurucu ortakları Av. Mert Güneş ve Av. Melis Güneş tarafından, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle m. 315-316, 325, 346-352), Arabuluculuk Kanunu ve güncel Yargıtay 3. Hukuk Dairesi içtihatları temelinde hazırlanmıştır. Kira süreçlerinizde profesyonel destek için gunespartners.com adresini ziyaret edebilirsiniz.